#23 - Le fichier Excel qui va bien pour analyser un investissement locatif 📋
Aujourd'hui, je vous présente quelque chose de différent de d'habitude, puisqu'il est aujourd'hui question d'un outil pratique que vous pourrez utiliser dans l'analyse de vos investissements locatifs, court ou long terme. Pour ceux qui seront intéressés, je partagerai avec vous la Google Sheet: vous n'avez qu'à liker ce post ( le ❤️ juste au dessus) et vous inscrire à la newsletter juste là 👇 .
En préambule, je partagerai avec vous le contexte qui m'a poussé à élaborer ce fichier et à m'intéresser à la location saisonnière en France.
Je tiens cependant à préciser que je ne suis pas expert-comptable. Ce fichier représente uniquement ma compréhension personnelle. Donc, si vous envisagez de prendre des décisions basées sur ces informations, je vous recommande de consulter un conseiller professionnel.
En 2022, ma femme et moi avons procédé à la revente d'un appartement acquis en VEFA en 2011. La livraison de cet appartement s'est faite en 2013, et nous y avons résidé pendant un peu plus de deux ans. Notre déménagement a été motivé par la naissance d'Alix, notre aînée 👧, car un appartement avec une seule chambre ne répondait plus à nos besoins familiaux.
Toutefois, nous avons eu l'opportunité de conserver ce bien et de le proposer en location meublée. À cette époque, Many Many n'existait pas encore, mais nous avions quand même choisi de le louer meublé. Cet appartement était idéalement adapté aux besoins des nouveaux arrivants pour plusieurs raisons :
Sa localisation était optimale, à proximité immédiate des institutions européennes et des cabinets d'avocats ou de conseil.
Avec une superficie de 65m2 et une chambre à coucher, il convenait aussi bien à une personne seule qu'à un couple.
Il disposait d'un espace extérieur et d'un parking.
Le choix de le meubler s'est imposé également car nous ne savions pas exactement quoi faire des meubles 🙃.
Nous avons donc loué l'appartement pendant 8 ans, sans aucune période de vacance locative. Tous nos locataires étaient des expatriés. Cette expérience a non seulement confirmé la demande du marché pour des logements Plug & Play, mais a également joué un rôle déterminant dans ma décision de créer Many Many.
En résumé, ca a été un super investissement. Cependant, en 2022, nous avons choisi de le revendre pour plusieurs raisons :
L'amortissement devenait moins intéressant qu'au cours des premières années.
Nous voulions matérialiser notre plus-value.
Nous avions l'intention de réaliser un investissement immobilier qui allie utilité et plaisir.
Pour ce faire, nous avons envisagé l'achat d'une résidence secondaire dans le sud de la France, à Barjac dans le Gard. Nous souhaitions la louer en location saisonnière lors de nos absences. Cela présenterait plusieurs avantages :
Nous aurions économisé certaines de nos vacances.
Ca aurait été une maison familiale où nous aurions pu réunir toute la famille et créer des souvenirs.
Nous aurions pu bénéficier du statut fiscal avantageux de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Vous pouvez trouver pas mal d'information sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), mais voici ici lien vers la page Wikipedia correspondant.
Voici la maison que nous souhaitions acheter 😍:
En fin de compte, début 2023, en tant que non-résidents français, nous n'avons trouvé aucune banque disposée à financer notre projet, malgré notre profil peu risqué : Loan-to-Value (LTV) de 15% seulement. En effet, nous proposions d'apporter 85% du montant total du projet et ne demandions à emprunter que les 15% restants.
Néanmoins, c'est dans ce contexte que j'avais élaboré cette Google Sheet pour évaluer financièrement le projet.
Je vous présente ci-dessous sa structure.
Les principales composantes du projet
En raison de l'éloignement, il était nécessaire de recourir à un prestataire externe pour gérer les arrivées et départs, le nettoyage, la gestion des incidents, etc., autrement dit, pour administrer la propriété à distance. Selon mes recherches, en France, ce service est facturé environ 25% TTC du chiffre d'affaires généré.
Nous avons aussi envisagé de devoir payer une entreprise pour nettoyer le logement à la fin de chaque séjour, en considérant un tarif forfaitaire de 100€ TTC.
Selon les hypothèses que je détaillerai plus loin, ce projet de location saisonnière pouvait rapporter environ 23 000€ par an, ce qui rentrait dans les clous des critères relatifs au LMNP.
Le prix d'achat était fixé à 600 000€, auxquels s'ajoutaient environ 48 000€ de frais de notaire et environ 100 000€ pour des travaux de rénovation et d'aménagement.
L'investissement total s'élevait donc à 748 000€.
Nous avions l'intention de financer cet achat avec la plus-value réalisée sur l'appartement vendu, complétée par un apport de trésorerie supplémentaire. Le reste aurait été financé par un emprunt bancaire sur 20 ans. Notre Loan-to-Value (LTV) était faible, 15%. À titre de comparaison, au Luxembourg, les primo-accédants peuvent avoir une LTV de 90% et donc n'apporter que 10%.
Il est à noter que la rentabilité de ce projet n'était pas exceptionnelle (c’est le moins que l’on puisse dire 🙃). En effet, l'objectif n'était pas tant la rentabilité que le plaisir et la perspective patrimoniale de l'investissement.
Les modalités d'emprunt
Nous envisagions de financer l'acquisition de ce bien par un prêt de 113 000€ sur une période de 20 ans, avec un taux d'intérêt de 4.25%.
Le fichier permet de recalculer le poids des taux d’intérêt sur le projet.
Cela met en évidence l'impact significatif du taux d'intérêt. À 4.25% sur 20 ans, nous aurions payé 55 000€ d'intérêts, ce qui représente presque 50% du montant emprunté. Pour mettre cela en perspective, avec un taux d'intérêt de 1.50%, les intérêts n'auraient été que de 18 000€, soit environ 16%. Cela montre à quel point les taux d'intérêt peuvent affecter le coût total d'un emprunt.
Détermination du prix de location
L'objectif était de mettre ce bien en location saisonnière hebdomadaire. Le tableau ci-dessus permet donc de répartir le tarif selon les saisons basses, moyennes et hautes. Si vous prévoyez d'utiliser ce fichier pour une location à long terme, il vous suffit d'appliquer le même tarif pour toutes les saisons ou de répartir 100% des nuitées sur une seule ligne, selon la saison choisie.
Pour calculer le prix de marché à partir du prix net après frais de gestion, j'ai simplement divisé par 1 moins les frais de gestion, soit 75%. Ainsi, un tarif affiché sur Airbnb à 233€ par nuit nous aurait rapporté net 175€.
J'ai aussi pris en compte notre usage personnel de la maison, prévoyant de l'utiliser 4 semaines par an. La maison aurait donc été disponible au total pendant 52 semaines. Le taux d'occupation varie de 10% en basse saison à 75% en haute saison.
En cumulant ces prévisions, nous arrivions à un chiffre d'affaires annuel de 23 000€.
Pour ceux qui ne sont pas familiers avec cet outil, je vous suggère de consulter AIRDNA, qui est vraiment utile pour évaluer le potentiel locatif d'un endroit.
En substance, si vous optez pour la version payante, le coût dépendra de la localité qui vous intéresse: une ville = un abonnement. Vous aurez alors accès à de nombreuses données pertinentes : prix moyen par jour, taux d'occupation, concurrence, etc.
Voici à quoi cela ressemble.
Les amortissements
Après avoir déterminé comment financer l'achat de votre propriété et estimé vos revenus potentiels, il est important de comprendre les déductions possibles pour réduire votre assiette fiscale. Une part significative de ces déductions provient des amortissements. À ce sujet, je vous recommande de consulter un article que j'ai rédigé, qui expose les principes de base des amortissements, disponible via 👉 ici.
Pour cet exemple, j'ai élaboré un plan d'amortissement par composant, dont vous trouverez les spécificités dans le tableau ci-dessus. En additionnant les différents sous totaux, vous obtiendrez le total des amortissements déductibles de vos revenus.
Il est important de noter que le terrain n'est pas sujet à l'amortissement et représente, sauf mention contraire dans l'acte notarié, environ 20% du coût total.
Dans notre exemple, nous atteignions 22 395 € d'amortissements, annuels ce qui correspond presque à l'intégralité des revenus générés. C'est plutôt avantageux non ?
Les cash flows
La dernière partie du fichier offre une vue d'ensemble du projet, année après année. Elle inclut :
Les revenus : le chiffre d'affaires généré, avec les hypothèses telles que décrites précédemment.
Les dépenses : tous les coûts associés à la gestion opérationnelle du bien : frais de gestion, le jardinage, internet, l'assurance, etc.
L'EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) : dans notre cas simplifié, il s'agit des revenus moins les dépenses.
Le résultat avant et après les taxes : dans notre situation, ces soldes sont identiques car le résultat après déduction des amortissements et des intérêts est négatif.
Les flux de trésorerie : l'argent qui reste à disposition chaque année.
Ce qui est intéressant à noter et à comprendre ici, c'est qu'un projet peut afficher un résultat comptable négatif tout en générant des flux de trésorerie positifs. Comme le disait François Pignon, c'est "un peu tordu mais bougrement intelligent" !
Et vous? Que pensez-vous de tout ça? Vous avez des biens proposés en location?
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