#22 - Quelques rappels sur les amortissements. Temps de lecture : 11 minutes. ROI / minute : 💰
Il peut sembler contre-intuitif de voir des investisseurs s'intéresser à une activité qui, en apparence, génère des déficits. Cependant, cela s'explique par la nature spécifique du déficit dans le domaine de la location meublée. En effet, ces déficits sont principalement comptables, et non économiques.
Dans le calcul du résultat comptable, qui inclut la déduction des amortissements, le résultat ne reflète pas nécessairement la réalité économique de l'activité. Par conséquent, même si une activité affiche un déficit comptable, elle peut tout de même générer un flux de trésorerie positif 🤯.
Regardons de plus ce qui semble être une martingale 💸.
L’amortissement d’un bien immobilier
L'amortissement est un concept comptable qui prend en compte la diminution de la valeur d'un actif au fil du temps, une baisse principalement attribuée à l'usure ou à l'obsolescence. La période sur laquelle s'étend cet amortissement varie en fonction de la nature de l'actif concerné.
L'amortissement est enregistré en tant que charge fictive dans les comptes, sans qu'il ne se traduise par un décaissement effectif de trésorerie. Ce mécanisme a pour principal effet de diminuer le résultat imposable qui découle de la location de l'actif.
En France, c'est précisément cet avantage qui incite de nombreux investisseurs immobiliers à se tourner vers des statuts spécifiques tels que la Location Meublée Professionnelle (LMP) ou la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). La Société Civile Immobilière (SCI) peut aussi offrir la possibilité d'amortir des actifs, à condition d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
Les éléments amortissables
4 catégories peuvent être amorties en immobilier :
Le bien,
Les travaux,
Le mobilier,
Les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, d’agence et de courtage).
Tous les éléments nécessaires à l’activité de location meublée peuvent être amortis à partir du moment où leur durée de vie supposée est supérieure à un an.
Le terrain n’est pas amortissable
Il est important de noter que le terrain n'est pas amortissable dans le cadre d'une location meublée non professionnelle (LMNP).
A moins que la distinction ne soit faite dans l'act notarié, on attribue généralement une proportion de 15% à 30% du coût total de l'immobilier à la valeur du terrain.
Cette estimation explique pourquoi l'amortissement s'applique à 85%-70% de la valeur totale du bien immobilier, et non à la totalité.
Cette estimation est ajustée en fonction de divers facteurs tels que le type de bien, le ratio entre la surface habitable et l'emprise au sol, et la localisation du bien. Des emplacements particuliers, comme les zones côtières ou les grandes villes, peuvent entraîner une augmentation significative de la valeur du terrain.
Comment ça se calcule ?
L’amortissement linéaire
Il permet d'amortir de manière égale la valeur d'un bien sur sa durée d'utilisation. Il s'agit d'un processus par lequel la dépréciation du bien est enregistrée dans les comptes de façon constante année après année.
Cette technique repose sur une formule de calcul spécifique où chaque annuité d'amortissement représente une part égale de la valeur totale du bien. On divise donc sa valeur par le nombre d’années d’utilisation : 25 à 40 ans pour l’immobilier, 10 à 20 ans pour les travaux et 5 à 10 ans pour le mobilier.
L'amortissement dégressif
Il se caractérise par des dotations aux amortissements plus élevées lors des premières années de l'exercice. Dans ce cadre, le taux d'amortissement appliqué chaque année est calculé en multipliant le taux d'amortissement linéaire par un coefficient spécifique, lequel est déterminé dans le code général des impôts.
Pour une immobilisation ayant une durée de vie T, le taux d'amortissement dégressif est établi en utilisant la formule suivante :
Taux d'amortissement dégressif = (1 - T) × 100 × Coefficient défini par décret
Ce mécanisme permet une dépréciation accélérée du bien dans les premières années, reflétant une utilisation plus intensive ou une obsolescence plus rapide au début de la période d'amortissement.
L'amortissement variable
C’est une méthode de calcul qui tient compte de l'utilisation réelle de l'immobilisation. Elle est particulièrement adaptée pour les biens dont l'usage peut être mesuré.
Par exemple, pour calculer l'amortissement d'une voiture, on considère le nombre de kilomètres parcourus chaque année. La formule de cet amortissement consiste à diviser la valeur brute de l'actif par le ratio de la consommation annuelle sur la consommation totale estimée sur toute la durée de vie du bien.
Il est également possible de calculer l’amortissement selon les composants du bien.
L’amortissement par composant
Dans le cas d'une immobilisation composée de plusieurs éléments distincts, dont chacun présente une valeur supérieure à €500 hors taxes et des durées d'utilisation variées, il est nécessaire d'adopter une approche comptable individualisée. Cela implique que chaque élément de l'immobilisation doit être comptabilisé séparément. Pour chacun de ces éléments, un plan d'amortissement spécifique est élaboré, basé sur leur durée d'utilisation respective
L'importance du principe d'amortissement est donc cruciale. Ce mécanisme permet de déduire directement le montant de l'amortissement du revenu fiscal déclarable.
Mine de rien, la valeur des amortissement est très significative.
Si vous louez par exemple €1 350 par mois un bien de €400 000, vous allez générer 12 x €1 350 = €16 200.
L’amortissement annuel des €400 000 représente €13 333 sur 30 ans.
Rien que par l’amortissement votre assiette imposable passe de €16 200 à €2 867.
Pas mal non?
Que fait-on des amortissements excédentaires LMNP ?
L'amortissement immobilier excédentaire dans le cadre du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) conserve toute sa valeur, même s'il n'est pas intégralement utilisé dans l'immédiat.
Si l'amortissement conduit à un résultat négatif, cet excédent d'amortissement n'est pas perdu. Au contraire, il peut être reporté indéfiniment sur les années futures. Grâce à cette capacité de report illimité des amortissements en LMNP, il est possible de maintenir un résultat nul sur de nombreuses années.
Encore mieux non?
Charges Vs. amortissements
Lorsqu'une dépense génère des avantages sur plusieurs années, elle est classifiée comme un amortissement. Dans ce cas, son coût est réparti sur la durée totale d'utilisation du bien, une méthode connue sous le nom de dotations aux amortissements. En opposition, si les effets d'une dépense sont limités à un an ou moins, cette dépense est considérée comme une charge et est comptabilisée intégralement dans l'exercice fiscal en cours.
Les critères définissant l'amortissement sont les suivants :
Identifiabilité : la dépense doit être clairement associée à un bien ou un service spécifique.
Avantages économiques futurs : la dépense doit contribuer à générer des revenus ou des économies à l'avenir.
Prix d'achat : la valeur d'acquisition doit être supérieure à €500 HT.
Valeur positive : la dépense doit avoir une valeur ajoutée positive pour l'entreprise.
Alors que les charges sont déduites immédiatement du résultat fiscal de l'année en cours, les amortissements sont déduits du résultat fiscal sur une période pluriannuelle, reflétant ainsi la durée de vie économique du bien ou du service concerné.
On prend quoi comme base pour calculer l’amortissement ?
En LMNP, l’amortissement est fonction de la valeur du bien. L’investisseur peut amortir 100 % :
de la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
du montant des frais d’acte,
de la valeur hors taxe du mobilier,
des travaux effectués dans le bien.
Comment ca se passe en cas de vente ?
Lors de la cession, le traitement de l'amortissement déjà pratiqué sur le bien a des implications fiscales importantes 😬.
Réajustement du prix d'achat : Le prix d'achat initial peut être réajusté en fonction des amortissements déduits pendant la période de détention du bien.
Calcul de la plus-value : La plus-value est calculée en soustrayant le prix d'achat réajusté du prix de vente. Si le bien a été fortement amorti, cela peut entraîner une plus-value plus élevée, soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières 😢.
Implications fiscales : La plus-value réalisée est soumise à l'impôt. Toutefois, il existe des abattements pour durée de détention qui peuvent réduire l'impôt dû.
Calcul de la plus-value en LMNP
Ces plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession est minoré des différents frais liés à la vente et le prix d’achat est majoré des frais ou dépenses liés à l’acquisition.
Calcul de la plus-value en LMP
Ces plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des professionnels.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette. Ainsi, pour un LMP ce qui est imposable ce n’est pas seulement la prise de valeur du bien mais aussi l’amortissement pratiqué sur le bien.
Plus-value = prix de vente – valeur nette comptable
La valeur comptable nette correspond à la valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués.
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