#21 - Calculer la vraie rentabilité d'un investissement : rendements brut, net et net-net. 🤯

Après plusieurs années passées dans le secteur immobilier, j'ai acquis une certaine expertise, apprenant des principes et des techniques qui m'étaient auparavant inconnus. Mon expérience personnelle en matière d'investissements locatifs m'a aussi enseigné que la pratique est la meilleure école.

Un aspect crucial à comprendre est le concept de rendement. Qu'implique réellement un rendement de 5% sur un bien immobilier ? Quels éléments sont inclus ou exclus dans ce calcul ? Il est primordial de définir clairement ces termes pour éviter toute confusion. Il arrive que certains parlent de rendements à deux chiffres, alors que d'autres peinent à atteindre 5%.

L'interprétation des rendements immobiliers varie grandement selon ce que l'on cherche à démontrer. Lorsque l'on discute d'un bien immobilier, une incompréhension peut surgir si les fondamentaux ne sont pas clairement établis au préalable. Il est donc crucial d'avoir une base commune de compréhension pour éviter les dialogues de sourds 👂.

Nous allons donc explorer les différents types de rendements en immobilier.

Mais commençons par quelques rappels importants :

• contrairement aux actions ou obligations, l'immobilier est un actif tangible et concret.

• investir dans l'immobilier signifie gérer des défis pratiques : problèmes de plomberie, d'électricité, et de vacance locative.

Par ailleurs, il est également primordial de souligner qu'un bien immobilier ne génère un rendement que lorsqu'il est loué. Lorsque vous voyez des annonces promettant des rendements supérieurs à 10%, gardez à l'esprit que cela implique généralement un risque accru. En effet, comme pour tout actif financier il existe une corrélation positive entre le risque et le rendement : plus un investissement est risqué, plus le rendement potentiel est élevé.

N’oubliez pas, gardez à l'esprit qu'un bon investissement est un investissement qui se loue facilement, prend de la valeur dans le temps et est liquide.

Maintenant que ces points sont clarifiés, examinons les différents types de rendements couramment utilisés dans l'immobilier.

Le rendement brut

Pour estimer la rentabilité initiale d'un investissement immobilier, le rendement brut est un indicateur couramment utilisé. Il se calcule en additionnant les revenus locatifs annuels, puis en les divisant par le coût total d'acquisition du bien (incluant les frais de notaire, d'enregistrement, et éventuellement de rénovation).

Exemple

Pour déterminer le rendement brut d'un investissement immobilier, la méthode consiste à établir le rapport entre le revenu annuel locatif et le coût total d'acquisition du bien.

Le calcul de son rendement brut est : loyers annuels / cout d'acquisition

Prenons un bien immobilier acheté à €360 000, et loué à €1 500 par mois. Pour calculer son rendement brut, on utilise la formule suivante : (€1 500 × 12 ) / €360 000 ce qui donne un rendement brut de 5.00%.

Limites

Il est toutefois important de considérer les limites de cet indicateur :

1. Le rendement brut se base exclusivement sur les revenus locatifs, sans tenir compte des dépenses diverses liées à la gestion du bien immobilier.

2. Les implications fiscales, qui peuvent affecter significativement la rentabilité, ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

3. Cet indicateur repose sur l'hypothèse d'une occupation continue du bien et d'une génération stable de loyers.

Le calcul du rendement locatif sert principalement à fournir un indicateur de la rentabilité d'un investissement immobilier. Il permet d'évaluer rapidement la performance potentielle d'un bien en se basant sur les revenus locatifs générés par rapport à son coût d'acquisition. Toutefois, il ne devrait pas être le seul critère de décision, car il ne reflète pas l'intégralité des facteurs financiers et stratégiques liés à un investissement immobilier.

Le rendement net

Le rendement locatif net, aussi connu sous le nom de rendement net de frais et de charges, est le rapport entre les revenus générés par la location d'un bien immobilier et son prix d'achat, une fois tous les frais et charges du bailleur soustraits.

Contrairement au rendement locatif brut, le rendement locatif net offre une évaluation plus précise et réaliste de la rentabilité d'un investissement immobilier.

Parmi les coûts à prendre en compte pour déterminer le rendement locatif net, on trouve :

• La taxe foncière ;

• Les dépenses relatives aux divers travaux et entretiens ;

• Les frais de gestion locative ;

• Les charges de copropriété, dans le cas d'un immeuble d'appartements ;

• Les frais d'assurances.

Tips

Dans le cadre de mes investissements meublés (uniquement au Luxembourg), j’utilise souvent la “rule of thumb” des 80%. J’applique ce ratio aux revenus générés, sachant que 
* ceux-ci représentent des loyers all in (loyer, charges de copropriété, internet, assurance, mobilier et accessoires divers et variés) 
* ils sont loués via Many Many.

Par exemple, sur €2000 de revenus mensuels perçus, je considère que €1600 reviennent dans ma poche à la fin du mois, hors impositi

Exemple

Reprenons les données précédentes:

• Cout d'acquisition : €360 000

• Loyers : €1 500, €18 000 annuels

Pour le calcul de ce rendement, voici les différentes charges estimées :

• €1 800 de charges de copropriété annuelles non récupérables,

• €700 de taxe foncière,

• €400 de frais d'entretien,

• €600 de travaux,

• €200 de frais d'assurance.

Le calcul du rendement net est : (loyers annuels - charges annuelles) / cout d'acquisition, soit (€18 000 - (€1 800 + €700 + €400 + €600 + €200)) / €360 000 = 3.97%

Limites

Dans cet exemple, nous n'avons pas pris en considération plusieurs choses importantes.

La gestion quotidienne

Comme souligné précédemment, l'immobilier est un actif tangible. Il est donc essentiel de considérer le temps consacré à la gestion locative au quotidien. Gérer un ou deux appartements peut être compatible avec une activité professionnelle à temps plein. Cependant, avec un portefeuille immobilier plus important, la gestion des relations avec les locataires et les prestataires devient plus chronophage. Les problèmes électriques, de plomberie, de ventilation ou de chauffage peuvent survenir fréquemment.

Pour remédier à cela, la gestion locative peut être confiée à une agence. Bien que cela engendre des coûts à déduire des loyers perçus, cela permet de libérer du temps pour le propriétaire. Ces frais sont déductibles des revenus fonciers.

Chez ManyMany, nous proposons une gamme complète de services au-delà de la gestion locative classique (opérationnelle, financière, administrative et commerciale) :

• Nous offrons un soutien dans la rénovation de votre bien,

• Nous vous assistons dans l'ameublement et l'aménagement intérieur,

• Votre bien sera listé sur notre plateforme, aux côtés d'autres propriétés de qualité,

• Vous bénéficierez de notre liste d'attente pour minimiser le risque de vacance locative.

N'hésitez pas à me contacter ✍🏻 pour plus d'informations.

L'amortissement

L'amortissement, dans le domaine de l'immobilier, se rapporte à la réduction comptable de la valeur d'un bien et de ses équipements sur une période déterminée. Pour les investisseurs, cela reflète la dépréciation naturelle d'un bâtiment et de ses composants (tels que les équipements de cuisine ou autres meubles dans une location meublée) au fil du temps.

Cette notion d'amortissement joue un rôle important dans le calcul du résultat net, puisqu'elle est traitée comme une charge déductible dans le cadre du calcul de l'impôt sur le revenu. En France, notamment pour les locations meublées, l'amortissement offre un avantage fiscal significatif. Il permet une déduction fictive de la valeur du bien et des équipements du revenu imposable, sans pour autant impliquer un décaissement de trésorerie réel. Cela signifie que les investisseurs peuvent réduire leur impôt sur le revenu sans que cela n'entraîne de coût réel annuel.

Au Luxembourg, l’amortissement dont le taux dépend de l’âge de l’achèvement de l’immeuble. S’il a été construit il y a moins de 5 ans, le taux appliqué est de 4%. S’il a plus de 5 ans, le taux appliqué est de 2%.

Il est donc important de faire la distinction entre déficit comptable et déficit économique.

Pour approfondir ce sujet, je prévois de rédiger un article détaillé incluant un exemple concret.

La fiscalité

Le rendement net, tel que défini, ne tient pas compte des implications fiscales, lesquelles peuvent grandement influencer la rentabilité réelle d'un investissement immobilier.

En fonction de la situation fiscale de l'investisseur, les impôts sur le revenu et les contributions sociales peuvent réduire de manière significative les flux de trésorerie nets disponibles.

Des mesures fiscales spécifiques peuvent offrir des avantages fiscaux qui ne sont pas pris en compte dans le rendement net. Ces avantages peuvent modifier considérablement le rendement réel d'un investissement.

Le rendement net-net

Contrairement au calcul du taux de rentabilité nette, le rendement locatif net-net inclut également la fiscalité dans son calcul. Cette approche apporte une précision essentielle pour évaluer la véritable rentabilité d'un appartement, en considérant l'impact des impôts sur le revenu généré par la location.

Les impôts appliqués aux loyers que vous percevez sont influencés par deux facteurs principaux:

1. Votre tranche marginale d'imposition : Cela correspond au pourcentage d'imposition appliqué à votre plus haut niveau de revenu. En fonction de vos revenus totaux, y compris ceux issus de la location, vous serez placé dans une tranche d'imposition spécifique qui déterminera le taux d'imposition de vos revenus locatifs.

2. Votre régime d'imposition : Il s'agit de la manière dont vos revenus locatifs sont imposés. Selon le régime choisi, les modalités de calcul de l'impôt peuvent varier. Par exemple, en France, pour les locations meublées, il existe le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire pour frais, et le régime réel qui permet de déduire les charges réelles. Le choix du régime d'imposition peut donc avoir un impact significatif sur le montant de l'impôt à payer sur vos revenus locatifs.

Exemple

Dans notre exemple, un investisseur reçoit un loyer annuel de €18 000 et paye €3 700 de charges. S’il bénéficie d'un abattement de 50% sur les loyers pour la location meublée de son bien, ce qui ramène son revenu locatif imposable à €9 000.

Si l'investisseur est dans une tranche d'imposition de 35%, l'impôt sur ce revenu serait calculé comme suit : €9 000 x 35% = €3 150. Ainsi, l'investisseur devra payer €3 150 d'impôt sur le revenu.

Pour calculer la rentabilité du bien, il faut ajouter cette somme d'impôt aux autres frais et dépenses. Dans le cas du bien acheté €360 000, avec un loyer mensuel de €1 500 (€18 000 annuels), des charges non récupérables de €3 700 et l'impôt de €3 150 calculé précédemment :

Revenus locatifs annuels nets-nets: €18 000 - €3 700 - €3 150 = €11 150.

Le taux de rendement net-net est donc de €11 150 / €360 000 = 3.10%

Au même titre que pour le rendement net, je n'ai pas considéré l'amortissement du bien qui fera l'objet d'un autre article.

Pour conclure

Le rendement locatif est un critère important pour évaluer un investissement locatif. Cependant, il ne considère ni la valeur de revente du bien immobilier, ni le timing des futurs cash flows.

Je vous conseille de vous concentrer sur la rentabilité globale d'un investissement locatif. Cette approche vous permet d'inclure le potentiel de plus-value à la revente. Pour cela, des indicateurs tels que le Taux de Rendement Interne (TRI) peut être utilisé.

Un investissement peut présenter un rendement locatif élevé, mais offrir des perspectives de revente limitées, voire une dépréciation du foncier (comme dans le cas d'une petite ville rurale en déclin), ce qui pourrait annuler les gains nets sur la durée de possession.

A contrario, dans une ville comme Paris ou Luxembourg-ville, bien que le rendement net soit faible et que l'investissement nécessite un effort d'épargne, la rentabilité est plus sécurisée en raison de l'attractivité de la ville. Néanmoins, généralement un tel investissement s'autofinance de plus en plus difficilement, ce qui peut limiter votre capacité à poursuivre d'autres investissements et à obtenir de nouveaux prêts immobiliers.

Il est donc crucial de considérer tous les aspects d'un investissement locatif avant de se lancer, et de faire un choix éclairé en fonction du niveau de risque et de rendement que vous êtes prêt à accepter. Chacun doit trouver son propre équilibre. 😉

Cela conclut notre édition d'aujourd'hui !

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